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禮樂“靚地”競拍 19家房企爭搶

來源:江門日報  發表時間:2019-04-11 09:18   

摘牌地塊周圍有舊小區,也有聯合高峰匯等新項目。

摘牌地塊周圍有舊小區,也有聯合高峰匯等新項目。

????4月10日,廣州市弘陽房地產開發有限公司(以下簡稱“弘陽”)從19家房企中脫穎而出,以溢價82.7%,總價約4.42億元,競得江海區JCR2019-25(江海02)號約45畝地塊,即江海區樂成街與禮樂二路交界西南側地段商住地塊,折合樓面地價約5846元/平方米,為江海區第四高,同時創下禮樂板塊商住用地樓面價新高。

????競拍時間長,報價次數多

????本次土拍,一掃大半年來的低迷,從4月8日開始就有多輪報價。4月10日上午10點開始限時競價,僅過了大約20分鐘,報價約3.64億元,折合樓面地價約4814元/平方米,高于華發集團于去年底競得的江門一中南面地塊的樓價地價,競價激烈,直到將近12點才結束“戰斗”。

????梳理本次土拍,主要“亮點”有:一是限時競拍時間較長,報價次數多;二是單價高,在江海區僅次于府西板塊的三大項目,并創下禮樂板塊商住用地樓面地價新高;三是參與房企多達19家,創江門紀錄,其中不乏碧桂園、美的、華發等“老面孔”,同時也來了弘陽等“新面孔”。

????本次拿地的弘陽,其官網稱其為中國房地產開發企業綜合實力49強,發展潛力進入6強,總部位于南京,擁有國家房地產一級開發資質。截至目前,弘陽已進入全國近30個大中城市,累計開發面積近2000萬平方米。

????地塊“硬傷”少,后發優勢強

????眾多房企為何會對位于禮樂街道的地塊感興趣?

????合璟華富地產總經理黃錦康認為,從大環境講,多地房貸利率有所松動,并且多地土拍市場乃至樓市呈現回暖跡象,具有一定的傳導作用。從房企的角度來看,它們看好珠三角發展潛力,且江門地價在珠三角相對較低,自然也會被盯上。

????受訪對象還重點談及禮樂板塊和該地塊的“賣點”。黃錦康表示,禮樂板塊曾為人詬病的交通、教育等短板有望補強,板塊價值有望提升。同時,這幅地塊的起拍價約3200元/平方米,房企認為存在一定利潤空間。記者梳理發現,從2018年開始,我市土拍起拍價有所提高,相比過去幾年起拍樓面價僅每平方米兩三千元,2018年無論江門市區還是下屬縣市,起拍價明顯提高,4000—6000元/平方米的起拍樓面價成為常態。

????裕隆基地產營銷總監羅清朋認為,禮樂板塊作為江門三區的交匯處,被忽視已久,地價、房價相對較低,但按照禮樂的規劃,其前景較好,后發優勢較強,自然會被房企看好。同時,此次土拍的地塊方正,很少“硬傷”,也沒有苛刻的附加條件。

????★延伸

????禮樂板塊或引發價值重估

????近幾年來,禮樂板塊的項目多為“三舊”改造項目,最近一次招牌掛的地塊為2016年被帕佳圖底價摘得的地塊,折合樓面價約1477元/平方米,后建成帕佳圖尚品四期,目前洋房已經售罄。

????記者走訪發現,周邊項目方面,恒大御景半島正在清尾貨,少量低樓層大戶型單位毛坯價“8字頭”起,朗晴新天地帶裝修均價約10500元/平方米,星湖灣帶裝修均價約10000元/平方米,文華豪庭少量大戶型洋房毛坯均價約8000元/平方米。與所拍地塊僅一街之隔的聯合高峰匯,帶裝修均價約10500元/平方米。

????現階段,由于恒大御景半島即將清盤,板塊關注度有所減弱,再加上市場環境有所降溫,以及禮樂樓價普遍“過萬”而優惠力度有限,與其他板塊的價差縮小,片區樓盤整體去化有限。

????土地市場是房地產的先行指標,那么,這次土拍會對禮樂板塊產生什么影響?

????羅清朋認為,恒大進入禮樂板塊以后,雖然提升了板塊的價值和關注度,但由于恒大項目沒有經歷過土拍,不能直接顯示地塊的價值,再加上禮樂板塊自身的情況,使得該板塊依然會被很多市民認為“不太值錢”,而此次土拍,可以看出各房企對于該板塊的前景較有信心,因此會“喚醒”很多市民的認識,從而使該板塊的發展進入良性循環,區域價值得以提升。

????江門土拍市場有望回暖

????記者梳理發現,在土拍市場,2018上半年延續2017年的熱度,高價地、高溢價率不斷。到了2018下半年,土拍市場快速降溫,高價地、高溢價率基本絕跡,低溢價甚至流拍頻現。以2018年9月5日城軌江門東站附近地塊為例,折合樓面地價4964元/平方米,溢價率僅3.15%,比此前嘉華集團摘得的該區域的地塊“便宜”許多,而去年11月,江門一中南面兩幅地塊,即江海區明泰三路與永康路交界西南側地塊一、地塊二,被華發集團、高新區工業園公司以底價摘得,折合樓面價約4800元/平方米。土地拍賣市場遇冷,也在一定程度上加深了市民的觀望情緒,入市步伐明顯減慢。

????本次拍出的禮樂地塊,是江門一中南面地塊拍賣之后首次拍賣商住用地,也是蓬江區、江海區今年首次拍賣商住用地。當其呈現多家房企角逐、高溢價成交的狀態后,是否對整個江門樓市產生影響?

????“連禮樂這樣‘偏安一隅’的地塊也受到如此關注,相信江門市區的其他地塊會被高度關注,江門樓市的氛圍也有望逐步發生轉變。”羅清朋表示,此次土拍,具有一定的轉折意味。接下來的土拍,預計還將吸引多家房企參與。

????江門地產智庫成員、樓市分析師馮景全則講到,近來,碧桂園摘得的臺山地塊、弘陽摘得的禮樂地塊,均是高溢價率成交,顯示江門土拍市場有所回暖。再加上周邊城市地價、樓市有回暖跡象,在整體氛圍下,預計今年江門土拍和樓市整體上會有所回暖。

????黃錦康則預計,由于府西板塊交通、教育等方面較為成熟,前景較好,即將拍賣的江門一中附近地塊,也會引來多家房企競爭。

????馮景全同時認為,雖然當前土地市場相比去年下半年有所回暖,但對比2017年仍有差距。在住建部提出的“穩地價、穩房價、穩預期”的要求,以及今年江門土地供應計劃充足預期下,預計今年接下來土拍以適度回暖為主,難言火熱。

????文/圖 江門日報記者 周春鋒

責任編輯:王雪晴

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