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我市房價收入比約由14增至16 市民購房壓力有所增加

來源:江門日報  發表時間:2019-04-11 09:18   

近三年,江門房價收入比有所增大,令部分市民感到購房壓力增大。

近三年,江門房價收入比有所增大,令部分市民感到購房壓力增大。

????日前,我市發布了《2018年江門國民經濟和社會發展統計公報》,記者從中提取了與房地產行業發展息息相關的三方面:常住人口、房地產開發投資情況、人均可支配收入的數據,并將其與2017年、2016年的數據對比,以更好地展示我市房地產行業的發展狀態。

????常住人口不斷增長,住宅需求持續旺盛

????什么決定房價?有專家簡要總結:短期看金融,中期看土地,長期看人口。這不難理解:人口數量跟住宅需求呈正比關系,人口持續增長的城市,房地產市場往往也會持續增長。

????人口流入也成為企業市場布局的一個重要指標。恒大集團總裁夏海鈞曾言,如今再用一二線城市和三四線城市的評價體系,明顯是過時了,現在城市布局主要看是否有人口凈流入以及是否有產業支撐。

????記者梳理統計數據發現,從2007年至2016年這10年,江門常住人口從2007年的421.32萬人增至2016年的454.4萬人,其中2005年至2010年的常住人口增幅最大,由410.29萬人增至445.08萬人,此后增速放緩。

????江門地產智庫成員、樓市分析師馮景全留意到,近10年我市常住人口穩中有升,整體升幅不大,但蓬江、江海兩區的增幅比較大,超過了全市的平均增幅,這也在一定程度上導致兩區的房價增幅超過下屬縣級市。

????記者梳理數據時還發現,2016年年末常住人口454.40萬人,其中城鎮人口295.63萬人,常住人口城鎮化率65.06%,市區常住人口187.5萬人;2017年年末常住人口456.17萬人,其中城鎮人口300.21萬人,常住人口城鎮化率65.81%,市區常住人口188.66萬人;2018年末全市常住人口459.82萬人,其中城鎮人口305.78萬人,常住人口城鎮化率66.50%,市區常住人口191.07萬人。

????由此不難看出,近三年來,在全市常住人口方面,2017年比2016年增長了1.77萬人,而2018年比2017年增長了3.65萬人,平均每年增長2.71萬人。

????美智地產研究部相關負責人表示,全市常住人口增長率不到1%,說明城市人口基數增長依舊緩慢。同時也說明,現階段江門的城市競爭力偏弱,對外區人才的吸引力仍有待提高。他還表示,根據中國城市化發展規律,城鎮化率30%—70%為城市加速發展階段,城鎮化率超過70%,城市化進程將會進入成熟階段,城市化增速將會減緩并逐步穩定下來。目前,江門的城鎮化率已達到66.5%,逐步逼近加速發展階段的尾聲,也揭示著未來樓市發展的區域將下沉與轉移。

????“然而,人口增長只是支撐房地產增長的重要因素之一。”合璟華富地產總經理黃錦康舉例說,蓬江、江海兩區2016年的常住人口比2015年增加了近1.2萬人,按照當時人均居住面積約33平方米計算,最多增加39.6萬平方米的住房需求,但去年實際成交了251.21萬平方米居住面積,這多出的200多萬平方米其實是內生需求,包括換房需求等。

????房地產市場穩健發展,多項數據同比增長

????記者梳理統計局的數據發現,2018年,全年房地產開發投資575.10億元,比上年增長27.6%;商品房施工面積3660.20萬平方米,增長15.8%;竣工面積466.02萬平方米,增長0.5%;商品房銷售面積684.40萬平方米,下降13.2%;銷售額575.64億元,增長0.6%。

????2017年,全年房地產開發投資450.56億元,比上年增長27.4%;商品房施工面積3161.66萬平方米,增長9.7%;竣工面積463.83萬平方米,增長62.5%;商品房銷售面積788.16萬平方米,增長15.9%;銷售額572.40億元,增長39.5%。

????2016年,全市房地產開發投資353.62億元,比上年增長13.7%;商品房施工面積2882.13萬平方米,增長10.3%;竣工面積285.47萬平方米,下降0.8%;商品房銷售面積679.78萬平方米,增長34.7%;銷售額410.23億元,增長43.0%。

????針對以上數據,裕隆基地產營銷總監羅清朋分析認為,2016年為去庫存年,在兩成首付及利率優惠為主的政策導向下,商品房銷售面積及銷售額均迎來大幅增長,房地產市場火熱也致使房價節節攀升、土拍市場持續火熱。為抑制房地產市場過熱現象,市區于2017年4月22日出臺限購限貸政策,并于5月1日起取消利率優惠。雖然如此,但市場余熱尚在,銷售額對比2016年增長速度更快,不過銷售面積增長速度開始放緩。2018年商品房銷售稍顯疲態,尤其在下半年,市場降溫明顯,但房地產開發投資增長速度并無減緩,這跟當年上半年土地出讓集中且成交火熱有關。

????房價收入比逐步增大,市民購房壓力有所增加

????近三年來,江門市民買房的壓力有多大?要想弄清楚這個問題,應了解房價收入比。房價收入比是指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值。

????據市住建局的數據,2018年全市成交一手住宅52552套,合計595.94萬平方米,平均每套面積約113.4平方米;2017年,全市共成交一手住宅67497套,合計768.84萬平方米,平均每套面積約113.9平方米。

????如果以平均每套住房113.5平方米計算,2018年全市房價均價8315元/平方米,一套合計94.38萬元,而當年江門居民人均可支配收入29547元,一個普通家庭(按夫婦兩人兩個勞動力算),買房約需16年;2017全市房價均價7367元/平方米,一套合計約83.62萬元,而當年江門居民人均可支配收入26851元,一個普通家庭(按夫婦兩人兩個勞動力算),買房約需16年;2016年全市房價均價5905元/平方米,一套合計約67萬元,而當年江門居民人均可支配收入24427元,一個普通家庭(按夫婦兩人兩個勞動力算),買房約需14年。

????馮景全指出,2016—2018年以來,隨著江門經濟發展,人均可支配收入逐步提升,收入提升增速和經濟增速大致相當,顯示市民分享經濟發展成果,但近年來江門房價有所上升,且房價上升速度高于收入增速,造成江門近三年房價收入比從2016年的約14上升到2018年的約16,反映出市民購房壓力有所增加。橫向比較,江門房價收入比處于全國中等水平,顯著低于一二線城市和個別三線城市。隨著去年以來“房住不炒”的措施逐步推進,江門房價去年下半年以來較為穩定,相信隨著經濟發展、收入提升,市民購房壓力將會得到一定緩解。

????文/圖 江門日報記者 周春鋒

責任編輯:王雪晴

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